Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Duygu Yılmaz, koronavirüs (Kovid-19) salgının bahçeli konut ve villa kiralarında yüzde 35'e varan oranda artışa neden olduğunu belirtti.
TSKB'den yapılan açıklamada sektörle ilgili değerlendirmelerine yer verilen Yılmaz, son dönemde açık hava ile temas gibi ihtiyaçların ön plana çıktığını dolayısıyla da bahçeli konutlara olan talebin yükseldiğini belirtti.
Bahçeli konut tiplerine örnek olarak villa yapılarının gündemde olduğunu ifade eden Yılmaz, özellikle İstanbul’da yaşanan talep artışını değerlendirdi.
Kent içi site örneklerinin yoğun bulunduğu bölgeler baz alındığında Ulus, Etiler, Bebek ve Çengelköy gibi semtlerin ön plana çıktığını kaydeden Yılmaz, "Bu tür konut projelerindeki ortak paydalar arasında; şehir merkezinde yer almaları, ulaşım problemlerinin olmaması, alt yapının düzgün işliyor olması, sosyal çevre imkanlarının daha etkin olması gibi özellikler sayılabilir. Buna ek olarak, Boğaz veya deniz manzarasına olan hakimiyet önemli bir pazarlama unsuru olarak karşımıza çıkıyor. Ayrıca, kent içerisinde yer alan villa projelerinin, arsa arzının kısıtlı olduğu merkezi lokasyonlarda üretimine de bağlı olarak satış değerlerinin de daha yüksek olduğu görülüyor. Bu bağlamda, kent içerisinde yer alan villa projelerinin genellikle daha üst segment gelir grubuna hitap ettiğini söylemek mümkün." ifadelerini kullandı.
Yılmaz, kent merkezinde talep edilen satış rakamlarının yüksek olduğunu, İstanbul'un iki yakası arasında bir karşılaştırma yapıldığında ise Avrupa yakasında yer alan villa projelerinin Anadolu yakasına göre daha yüksek satış rakamlarına sahip olduğunu belirtti.
- "Avrupa yakasında ortalama yaklaşık yüzde 10 ile 15 arasında artış yaşandı"
Avrupa yakası kapsamında yapılan yeni otoyol, havalimanı ve benzeri yatırımların etkileri ile de bağlantılı olduğunu belirten Yılmaz, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Son 3 aylık satış değerlerindeki değişime bakıldığında Avrupa yakasında ortalama yaklaşık yüzde 10 ile 15 arasında, Anadolu yakasında ise ortalama yaklaşık yüzde 5 ile 10 arasında bir oranda artış yaşandığı görülüyor. Bu durum, söz konusu bölgelerdeki mülk sahiplerinin olası talep üzerine mülklerinin değerini artırmaları ile ilişkili bir durum. Son zamanlarda bahçeli olan konut arayışının arttığı söylenmekle birlikte, yapılan satışların salgınla birlikte oluşan belirsizlik ortamında seyrek gerçekleştiği gözleniyor. İçinde bulunduğumuz dönemde, bahçeli konutlar ile ilgili olarak kiralama işlemlerinin ise daha fazla artış gösterdiğini söylemek mümkün.
Talep edilen kira fiyatlarındaki artış oranına bakıldığında ise; Avrupa yakasında yaklaşık yüzde 25 ile 35 arasında, Anadolu yakasında ise yaklaşık yüzde 15 ile 25 aralıkta bir oranda artış yaşandığı görülüyor. Bu durum da yine satılık villa arayışından ziyade kiralık villa arayışının daha fazla olduğuna işaret ediyor. İstanbul'da yataya yayılan az katlı konut projeleri için arsa arzının kısıtlılığına da bağlı olarak şehrin çeperlerine doğru yayılımın kaçınılmaz. Merkezden uzak olan projeler her ne kadar şehre kolay erişilebilir olduğu söylenerek pazarlansa da bu projelerin İstanbul gibi trafik sorunu olan şehirlerde ulaşılabilirlik olarak dezavantajlı olduğunu söylemek gerekir. Ancak, içinde bulunduğumuz süreç ile birlikte uzaktan çalışma modellerinin hayata geçirilmesi ve sürdürülmesi söz konusu olabileceğinden önümüzdeki süreçlerde bu projelerin ulaşım sıkıntılarının daha tolere edilebilir hale geleceği düşünülüyor."
Kent dışı projelerin yoğunlaştığı bölgeler olarak Göktürk, Kemerburgaz, Bahçeşehir, Sarıyer ile Beykoz, Şile hattını oluşturan, İstanbul'un kuzey kesiminde kalan bölgeye işaret eden Yılmaz, "Bu bölgelerde inşa edilen villa projelerinin ise; doğaya yakınlıkları, sakin ve nezih bir yaşam tarzı sunmaları, kendi kendine yeten kent sistemleri olarak kurgulanmaları ve villaların kullanım alanı alternatiflerinin daha çeşitli olması gibi özelliklerinin ön plana çıktığı görülüyor. Kent içinden kent dışına doğru gidildikçe projelerde daha geniş açık alan ve bahçe kullanımının olduğu görülüyor. Bu açık alanlar bazen bireysel kullanıma yönelik tasarlanmakta, bazen de ortak kullanımlı olabiliyor." değerlendirmesinde bulundu.
Yılmaz, bireysel olarak geniş bahçe imkanı sunan villa sitelerinde her villanın kendi bahçesinde bireysel kullanım için tasarlanan havuz da bulunabildiğini, ortak kullanımdaki açık alanlarda ise, projenin prestijine bağlı olarak golf sahası, at çiftlikleri vb. daha üst segment için düşünülmüş daha lüks aktivite alanların da olduğunu, diğer taraftan Kovid-19 salgınıyla birlikte pazarda ulaşılabilir fiyatlı müstakil evleri içerecek projeler için bir talep oluşması söz konusu olacağını belirtti.
"Villa projelerinde, projenin konumundan bağımsız, deniz ve/veya doğa manzarasının önemli bir pazarlama unsuru olarak öne çıktığını belirten Yılmaz, şunları kaydetti:
"Projelerde hizmet çeşitliliği de yine kullanıcı tarafından tercih sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor. Bu bağlamda, kent içerisinde yer alan projelerde kentteki imkanlar sebebiyle sosyal alanların kısıtlılığı göz ardı edilebilirken, kent dışında yer alan projelerde hizmet sunumu gerekliliğe dönüşüyor. Villa projelerinin, genel kent yaşamı standartlarından daha konforlu bir yaşam alternatifi sunması, bu projelerin satış ve kira rakamlarına da yansıyor. Bu sebeple, villa tipi konutların yer aldığı projeler lüks konut üretimi kapsamında yer alıyor ve üst segment gelir grubuna hitap ediyor. Yeni normalde ise kendi içinde tüm sosyal alanları içinde barındıran ve kendi kendine yetecek teknik ve sosyal altyapıya sahip olacak büyük alanlara yayılmış konut projelerini görmek söz konusu olabilecektir."
